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Mietrecht

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Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?

Kann sich der Mieter dadurch entlasten, wenn das Job Center die Miete an den Vermieter überweist, dies jedoch durch einen Computerfehler des Job Centers nicht fristgemäß erfolgt?

Wir hatten uns mit folgendem Fall zu beschäftigen:

Ein Bürger mietete zum 1. Mai 2005 eine Wohnung bei einer größeren Wohnungsgesellschaft in Berlin an. Die Miete betrug monatlich 259,12 EUR. Laut Mietvertrag sollte die Miete monatlich im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats gezahlt werden. Im Mai 2005 zahlte der Betroffene keine Miete. Er war der Meinung, dass dies das Job Center übernimmt, da beide dies vereinbarten. Das Job Center zahlte jedoch Miete erst ab Juni 2005. Am 4. November 2005 (man bemerke: einen Tag nach Zahlfrist) entdeckte der Betroffene in seinem Briefkasten ein Schreiben der Vermieterin mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges.
Die Vermieterin begründete dies damit, dass die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung vorliegen, da er mit 2 Monatsmieten in Verzug ist. Dies deshalb, da die Mai-Miete noch offen war und die November-Miete nicht pünktlich am 3. November 2005 auf dem Konto der Vermieterin, sondern erst am 7. November 2005, gutgeschrieben werden konnte. Der Grund hierfür war, dass es beim Job Center einen Computer-/Systemfehler gegeben hat und die Miete deshalb nicht rechtzeitig eintreffen konnte. Unser Mandant widersprach der fristlosen Kündigung. Er erklärte, dass die noch offene Mai-Miete aufgrund eines Missverständnisses zwischen ihm und dem Job Center möglicherweise noch offen ist und dass er für die verspätete Zahlung im November 2005 aufgrund des Computer-/Systemfehlers des Job Centers nichts könne. Aber Gründe interessierten nicht.

Die Vermieterin reichte beim zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Räumung der Wohnung ein. Bis zur Verhandlung im Februar 2006 waren jedoch alle offenen Mietzahlungen ausgeglichen. Dennoch entschied das Amtsgericht, dass der Betroffene die Wohnung zu räumen hat und sah die Klage der Vermieterin als gerechtfertigt.

Wir versuchten, unserem Mandanten zu helfen und legten gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung beim zuständigen Landgericht Berlin ein. Das Landgericht hatte eine Entscheidung zu treffen, da auch in der dort ausführlichen Verhandlung die Vermieterin nicht bereit war, einem Vergleich zuzustimmen und den Betroffenen in der Wohnung zu belassen. Das Landgericht Berlin kam jedoch in seinem Urteil vom 24.08.2006 zum Geschäftszeichen: 62 S 105/06 zu dem Ergebnis, dass die Berufung Erfolg hatte und das Urteil des Amtsgerichts abgeändert werden muss. Der Betroffene brauchte also seine Wohnung nicht zu räumen, die fristlose Kündigung war unrechtmäßig. Das Landgericht ging davon aus, dass die fristlose Kündigung nicht wirksam war, weil sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Dies ist im konkreten Fall angenommen worden, da der Verlust der Wohnung den Betroffenen ganz besonders hart treffen würde, während das Interesse des Vermieters relativ gering zu bewerten war. Hinsichtlich der Verzögerung der November-Miete durch das Job Center traf den Betroffenen keine Schuld, so das Landgericht. Er hat keine Einflussmöglichkeiten auf die Arbeitsweise des Job Centers. Die Mai-Miete war zum Zeitpunkt der Verhandlung beim Amtsgericht bereits ausgeglichen. Alle übrigen Zahlungen wurden seither stets pünktlich geleistet.

Dennoch gilt: Vorsicht bei Mietrückständen!

Um keine fristlose Kündigung zu riskieren, reichen formal gesehen tatsächlich Mietrückstände von 2 Monatsmieten (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b; § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Grundsätzlich gilt auch, dass jeder Mieter für die pünktliche Mietzahlung selbst verantwortlich ist. Ein etwaiges Verschulden eines Dritten, mit dem Vereinbarungen oder Absprachen getroffen worden sind, wie hier mit dem Job Center, ändert an der eigenen Pflicht zur pünktlichen Zahlung nichts. Hier heißt es in der Rechtsprechung grundsätzlich, dass man sich Fehler durch das Job Center auch selbst zurechnen lassen muss. Es wird immer auf ein eigenes persönliches Verschulden des jeweiligen Mieters abgestellt. Entscheidend ist allein der Verzug mit der Zahlung des Mietzinses. Ein Systemfehler, der oftmals auftreten kann, wäre nur dann dem Job Center zuzuweisen, wenn nachgewiesen werden kann, dass das Job Center seine Verantwortung mangelhaft ausgeübt hat (unterlassene Wartung der Computeranlage etc.).

Aus diesem Grunde sollte sich jeder, der die Mietzahlungen über das Job Center leisten lässt, beim Ausbleiben der Miete unverzüglich mit dem Job Center und dem Vermieter in Verbindung setzen, um eine Klärung herbeizuführen.

Ihre Kanzlei Pahn, Schubert & Kollegen

Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwältin Elke S. Pahn.
Berlin, Stand: Februar 2007

aktualisiert am 07.08.2014  20:18 | Seite drucken | Impressum | Seitenanfang

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